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地产后周期的机会是否到来?
来源: | 作者:吕秀滢 | 发布时间: 2021-02-20 | 18 次浏览 | 分享到:

地产后周期我们一般指与地产红利高度正相关的产业链下游,如装饰建材、家电、家居等,一般滞后于新房(二手房交易)竣工半年至一年时间(见图表1)。



图表 1:住宅竣工和销售面积同比增速


按照地产周期理论,竣工与销售周期一般存在2-3年的延后性,2020年疫情导致竣工周期相对延后,全年同比增速下滑3.1%。趋势上,竣工面积单月同比增速从4月开始反弹,9-11月进入快速增长阶段,12月作为传统竣工月,单月同比实现正增长。所以单从竣工的趋势上看,后周期产业至少有半年的一个确定红利期。

 

长期上,我们综合考量前置指标,如土地成交面积、房地产开发投资完成额、新开工住宅面积数据,叠加当下国家及地方政府“房住不炒”的政策限制,地产企业本身的降杠杆以适应三条红线要求等,地产行业想恢复2015年的高速发展是不太可能的。


也就是说如果单从增量的角度去看,市场空间非常有限。但综合存量表现去看,2020年需求端的表现给出了一个明显的信号。2020年全国住宅销售面积同比增长3.2%,销售额同比增长10.8%,其中核心城市二手房市场供给和需求预期同向波动导致房价上涨。


分区域看,一、三线城市的去化周期分别为6.1和9.4,自20年下半年起一直处于下行通道,虽然二线城市略微上浮,但整体还是一个去库化的趋势。同时,综合考量目前我国人口结构的变化趋势以及城镇化进程,未来房地产交易会逐渐从增量市场向存量市场过渡。


作为地产后周期产业链的家电、家居的红利相关性与地产整体表现相关,其中新房的相关性将强于二手房。时效上,厨电、家装(特别是定制性家居)的滞后性会相对短一些。


所以,2021的后周期产业应该来说是有一个比较明确的业绩红利期,总体上也是呈现出前高后低的趋势,而长期来看,后周期产业链的市场竞争还是比较激烈的,具备家装渠道的企业优势会更加明显。